Les diagnostics avant contrat

• Le diagnostic amiante
• L'exposition au plomb
• Le contrôle des installations de gaz
• Le contrôle des termites et autres insectes xylophages
• L'état des risques naturels, technologiques et sismiques
• Le diagnostic de performance énergétique
• Le dossier de diagnostic technique
• Les contrôles immobiliers complémentaires
• La durée de validité des diagnostics immobiliers

La Loi "Carrez"

Toute vente d'un appartement en copropriété, neuf ou ancien, est concernée par la loi Carrez.

Quels sont les biens concernés ?

Seuls les lots de copropriété, neufs et anciens, sont concernés par la loi Carrez. Peu importe qu’il s’agisse d’un appartement, d’un local commercial, industriel ou mixte (usage d’habitation et d’exercice professionnel). En revanche, les lots transmis par succession, donation, ou achetés en l’état futur d’achèvement échappent à cette obligation d’information. En effet, dans ce dernier cas, le promoteur est tenu d’indiquer la superficie «approximative» du bien dès l’établissement du contrat de réservation. Quant au constructeur, il peut se réserver une marge d’erreur de 10 %. Enfin, la loi Carrez ne prend pas en compte les caves, garages et emplacements de stationnement ainsi que les lots et fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m2. Ne sont pas non plus concernés les maisons individuelles et les bâtiments isolés.

Que faut-il mesurer ?

Mesurer c’est bien, mais encore faut-il savoir ce qui doit être mesuré ! La notion de surface privative retenue par la loi Carrez est très proche de celle de la «surface habitable». Si on s’en réfère aux textes, seule doit être prise en compte «la superficie des planchers et des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres». Enfin, dans votre calcul, ne comptez pas ce que l’on appelle les «lots de copropriété annexes» (caves, balcons, terrasses, garages…), ni les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m .

Expert ou pas ?

La loi n’impose pas de recourir à un expert pour prendre les mesures. Le vendeur peut donc procéder lui-même à son estimation. Toutefois, l’intervention d’un professionnel, architecte ou géomètre, est utile lorsque l’opération s’avère complexe. Cela renforce la tranquillité du vendeur, le risque d’erreur étant réduit et, dans le cas contraire, l’assurance responsabilité civile du professionnel prendra en charge les frais occasionnés par son erreur de calcul. En vertu de leur devoir de conseil, les notaires sont d’ailleurs les premiers à préconiser le recours à un professionnel. Bien que la loi reste muette sur le sujet, en pratique, c’est le vendeur qui s’acquitte des frais de mesurage. Ceux-ci varient en fonction de la complexité technique du mesurage (nombre de pièces, configuration des lieux, nombre d’ouvertures…).

Et si la loi n’est pas respectée ?

La loi impose la mention de la superficie dès l'avant contrat (promesse de vente ou d’achat, compromis de vente, contrat de vente sous seing privé) et dans l’acte de vente définitif.

S'il n’y a aucune mention, quels sont les recours ?

C’est quelquefois le cas lors de la signature d’un avant-contrat sous seing privé, c’est-à-dire uniquement entre acheteur et vendeur. L’acquéreur dispose toutefois d’un recours. Il peut demander l’annulation de la vente jusqu’à la signature de l’acte définitif et, au plus tard, dans le mois qui la suit. Mais attention, l’acquéreur ne peut plus intenter une action contre un avant-contrat incomplet dès lors que la mention de la surface est mentionnée dans l’acte de vente notarié.

Si la surface indiquée n’est pas exacte, que peut faire l'acheteur ?

Il ne suffit pas de mentionner la surface du lot vendu. Encore faut-il que les chiffres correspondent à la réalité.
- Si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l’acte, le vendeur ne peut pas, après coup, réclamer un supplément de prix.
-Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants.
L’acheteur a un an à compter de la signature de l’acte de vente notarié pour agir. Le Tribunal de Grande Instance peut être appelé à trancher en cas de désaccord entre les parties.

Le diagnostic amiante

Tous les logements, immeubles professionnels ou commerciaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont soumis à un dépistage de l'amiante.

Que prévoit la loi ?

L’article 176 de la loi SRU impose à tout vendeur d’un immeuble, dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er juillet 1997, de produire un constat d’amiante dès la signature de l'avant contrat. Ce constat obligatoire est un acte purement informatif, signalant la présence (ou l’absence) d’amiante dans une série de matériaux et produits. Si le vendeur ne fournit pas ce constat, il ne bénéficie pas de la garantie des vices cachés. Cela signifie que, même s’il est de bonne foi, la vente risque d’être annulée. Il peut également faire l’objet de contraventions et être conduit à verser des dommages et intérêts à l’acheteur «lésé». Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire aura soin de rappeler la portée de cette obligation et d’informer l’acquéreur des conséquences de sa non-exécution.

Quels sont les immeubles concernés ?

Depuis le 1er septembre 2002, elle est quasi systématique puisqu’elle concerne aussi bien les immeubles collectifs que les maisons et les bâtiments à usage professionnel ou commercial dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Dans le cas de la vente d’un lot de copropriété, le vendeur doit fournir : - le constat amiante pour les parties privatives et une fiche technique propre aux parties communes. Cet état étant établit par le syndic des copropriétaires.

En quoi consiste un diagnostic amiante ?

Depuis le 1er septembre 2002, le diagnostic ne se limite plus aux calorifugeages, flocages et faux plafonds. Il a été étendu à tous les matériaux de la construction accessibles à l’intérieur du bien.

Peut-on bénéficier d'aides ou de déductions fiscales ?

Les travaux entrepris suite à la découverte d’amiante dans un immeuble d’habitation achevé depuis plus de deux ans, bénéficient de la TVA à 5,5 %. En revanche les opérations de diagnostic sont soumises au taux normal de TVA. Par ailleurs, la part des dépenses de recherche et d’analyse supportée par un propriétaire bailleur constitue une dépense d’entretien déductible des revenus fonciers. En cas de présence d’amiante, les dépenses d’enlèvement ou de fixation sont également déductibles. Enfin, l’ANAH peut accorder une aide aux propriétaires bailleurs pour tous travaux d’élimination ou d’isolation de matériaux contenant de l’amiante.

L'exposition au plomb

Ce diagnostic concerne tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.

En quoi consiste ce diagnostic ?

Ce n'est plus seulement le risque d'accessibilité au plomb qui doit être constaté mais mentionne le risque d'exposition que constitue la simple présence de peinture au plomb par exemple, et en indiquer la concentration et l'état de conservation. Ce diagnostic doit être fourni pour toute vente d'un logement construit avant le 1er janvier 1949 et ce quelle que soit sa localisation. Depuis le 13 août 2008, un constat de moins de six ans devra être joint à tout nouveau bail de location d'un logement construit avant le 1er janvier 1949.

Contrôle des installations de gaz

Ce nouveau diagnostic devra être annexé à tout acte de vente d'un logement.

Que prévoit la loi concernant le diagnostic gaz ?

Depuis le 1er octobre 2007, l'établissement d'un diagnostic gaz est obligatoire pour toute vente d'un logement équipé du gaz naturel. Il concerne tous les biens à usage d'habitation dont l'installation a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.

Les termites et autres insectes

Tout acte de vente d'un bien immobilier situé dans une zone infestée doit être accompagné d'un état parasitaire.

Qui est concerné par ce diagnostic ?

Depuis le 3 juillet 2000, les occupants des maisons infestées doivent déclarer en mairie, par lettre recommandée avec accusé de réception, la présence de termites dans leur immeuble ou leur terrain. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, cette obligation incombe au syndicat. Une fois informé, le maire propose une cartographie des zones infestées au préfet et, si nécessaire, délimite les secteurs où les propriétaires devront, dans les six mois, procéder à la recherche de termites et réaliser des travaux de traitement ou d’éradication. Le propriétaire devra prouver qu’il a bien effectué les travaux demandés par l’envoi d’une attestation. En cas de carence du propriétaire, et après mise en demeure restée sans effet, le maire peut, avec l’autorisation du tribunal de grande instance, faire procéder aux travaux. Le préfet, en fonction des éléments fournis par le maire, fixe par arrêté les zones infestées ou susceptibles de l’être.

Peut-on bénéficier d'aide pour effectuer ce diagnostic ?

L’ANAH peut accorder une subvention aux propriétaires bailleurs ou occupants (mais sous condition de ressources dans ce cas). Pour en bénéficier le traitement préventif ou curatif devra être réalisé par une entreprise agréée. Par ailleurs, ces travaux bénéficieront de la TVA réduite à 5,5 % et d’une réduction d’impôt au titre des dépenses de grosses réparations et d’amélioration, sous condition d’ancienneté de l’immeuble...

La démolition est-elle aussi concernée par ce diagnostic ?

En cas de démolition totale ou partielle d’un immeuble situé dans une zone contaminée, les bois et matériaux infestés devront être brûlés sur place ou traités avant tout transport si la destruction sur place n’est pas possible. Cette opération d’incinération devra faire l’objet d’une déclaration en mairie par la personne qui y a procédé.

Comment l'acheteur est-il informé de la présence ou de l'absence de termites ?

Toute vente d’immeuble situé dans une zone recensée par la préfecture doit être accompagnée d’un état parasitaire de moins de trois mois effectué par un professionnel agréé. En l’absence d’état parasitaire, le vendeur non professionnel perd le bénéfice de la garantie des vices cachés. Dans les secteurs délimités, le maire peut obliger les propriétaires des immeubles concernés, de procéder dans les 6 mois aux travaux de prévention ou d’éradication nécessaire Le fait pour le propriétaire de ne pas justifier du respect de l’obligation de recherche des termites ainsi que de l’obligation de réalisation des travaux préventifs ou d’éradication, est puni d’une amende.

Que se passe-t-il lors de la vente d'un bien neuf ?

Suite à un décret du 23 mai 2006 (publié au JO du 25) et un arrêté du 27 (publié au JO du 7 juillet), de nouvelles mesures de prévention ont été mises en place, mais dans le neuf. Elles concerneront les permis de construire déposés après le 1er novembre 2006. Les bâtiments neufs doivent désormais être conçus et construits de façon à résister à toute attaque d'insectes xylophages, notamment par l'utilisation de bois naturellement résistants ou préalablement traités. Depuis 2007, dans les zones déjà infestées ou susceptibles de l'être, une barrière de protection devra être prévue entre le sol et bâtiment.

L'état des risques naturels, technologiques et sismiques

La vente ou la location d'un bien immobilier situé dans une zone à risques est subordonnée à la présentation de cet état.

Quels sont les biens concernés ?

C'est le préfet qui arrêtera la liste des risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, éruption volcanique, séisme, mouvement de terrain…) et des risques technologiques (proximité d'installations ou d'établissements contenant des quantités notables de substances dangereuses…) auxquels une commune est exposée sur tout ou partie de son territoire.

Quel est le contenu de l'état des risques naturels, technologiques et sismiques ?

Le document d'état des risques devra être annexé aux avants contrats et contrats de vente ou de location.
Il comprendra, pour chaque commune :
- les documents délimitant les zones de la commune exposées aux risques identifiés,
- une fiche précisant la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones définies.
Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé.

Le diagnostic de performance énergétique

Il décrit la consommation d'énergie effectivement consommée ou estimée d'un logement, neuf ou ancien, mis en vente ou en location.
Effectif depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique décrit la consommation d'énergie effectivement consommée ou estimée d'un logement, dans le cadre d'une utilisation standard. Il est complété par des recommandations pour réaliser des économies d'énergie.

Quelles sont les opérations concernées ?

Ce nouveau diagnostic concerne toutes les ventes de biens immobiliers réalisées depuis le 1er novembre 2006. Dans le cas de la vente d'un lot de copropriété, il portera sur les parties privatives de ce lot. Le vendeur doit informer l'acquéreur potentiel sur les performances énergétiques du local, pour lui donner une idée des charges qui l'attendent. La performance sera notée sur une échelle allant de 1 à 6.
D'une validité de 10 ans, ce certificat annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique n’a qu’une valeur informative. Il n'oblige en rien à effectuer des travaux et n'engage pas la responsabilité du vendeur. Depuis le 1er juillet 2007, la fourniture de cette étiquette énergie est étendue aux livraisons de bâtiments neufs et aux bâtiments et logements mis en location.

Les contrôles complémentaires

Lors de la vente d'un bien immobilier, certains contrôles sont obligatoires et doivent être annexés à l'avant-contrat. D'autres relèvent encore du bon vouloir du vendeur.

Quels sont les autres contrôles conseillés lors d'une vente immobilière ?

Bien que facultatifs, certains contrôles sont sécurisants pour l’acheteur. Leur réalisation est un «plus» pouvant peser dans la balance lors de la transaction.

Le bilan énergétique

Nous sommes de plus en plus sensibilisés aux problèmes liés à l’énergie et aux économies réalisables dans ce domaine. Un bilan énergétique permet de calculer les éventuelles déperditions d’énergie et envisager les travaux adéquats. Les pouvoirs publics s’orienteraient vers une information obligatoire à ce sujet lors de tout achat-vente ou location.
À suivre…

La légionellose

Il s’agit d’une bactérie, engendrant des infections pulmonaires graves, qui se développe dans l’eau et les milieux humides. Elle apprécie donc particulièrement les installations sanitaires et de climatisation. Pour l’instant, seuls les établissements recevant du public (piscines, hôpitaux…) sont tenus par la loi de traquer ce germe…

Durée de la validité des diagnostics

Les diagnostics à fournir lors de la vente d'un logement n'ont pas toute la même longévité.

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Certificat de mesurage de Loi Carrez .......................................Illimité
(sauf si des travaux ont été effectués par la suite. Dans ce cas, une nouvelle expertise est nécessaire)
Etat des risques technologiques et naturels....................... 6 mois
Diagnostic électrique ......................................................3 ans
Etat parasitaire ..............................................................6 mois
Diagnostic de performance énergétique ...........................10 ans
Diagnostic plomb ..........................................................
Si positif : 1 an pour la vente / 6 mois pour la location
Si négatif : Illimité
Diagnostic amiante .............................................. Illimité
Etat de l'installation intérieure de gaz .......................... .....3 ans

Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006, JO du 23 décembre 2006